河北佳诚律师事务所 李永伟律师

【引题】2008年6月5日，王先生与某开发商签订《商品房预售合同》，王先生购买开发商建设的某小区商品房一套，建筑面积为135平米，单价为每平米4000元，总价款为54万元，合同中约定商品房最终成交价款以房管部门确权面积据实结算。合同签订后，王先生首付了20万元购房款，剩余34万元办理了按揭贷款。2008年12月10日，商品房面积最终确权为145平米，为此，王先生补交了4万元购房款，但当王先生办理该商品房权属登记手续时，由于其所购房屋被认定为非普通住房，因此，按当时的税费政策，王先生实际需缴纳房屋成交价2%的契税，较之普通住宅，王先生需多缴纳一倍多的契税。王先生认为，本来自己购买的是普通住宅，但因该商品房最终被认定为非普通住宅，而自己却要为此多缴纳契税，很显然，这样是不公平的。于是，王先生找到开发商进行交涉，但开发商称，合同明确约定，办理商品房权属登记产生的契税应由买受人承担，合同并没有约定因房屋被认定为非普通住房而增加的契税由开发商承担，因此，王先生作为买受人理应承担由此多缴纳的契税，开发商对此不应承担任何责任。那么什么是非普通住宅，相关政策又是如何规定的呢？

一、非普通住宅政策出台的背景

自1998年以来，随着我国城镇居民住房制度改革的全面推进，房地产行业在我国取得了长足发展，并迅速成为我国国民经济的支柱产业。但自2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热，房价上涨过高的现象。为了抑制房地产投资过快增长，2004年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨过快，中低收入居民住房难以满足的问题。为了合理引导住房建设和消费，大力发展省地型住房，政府将住房分为普通住房和非普通住房，并在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。至此，非普通住房政策正式出台。

二、关于非普通住宅的认定标准

根据国务院办公厅转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发【2005】26号）第五条之规定，享有优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。根据上述通知的要求，2005年6月，河北省人民政府办公厅《关于切实做好稳定住房价格有关工作的通知》（冀政办【2005】14号）和石家庄市人民政府办公厅《关于切实做好稳定住房价格工作的通知》（石政办发[2005]29号）对普通住房标准作出了认定，即享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率1.0以上；单套建筑面积在１４０平方米以下；实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。不能满足上述条件的住房均应被认定为非普通住房。

    注：石家庄市现平均交易价格1.2倍为，坐落在一环（西至中华大街、北至和平路、东至体育大街、南至槐安路）以内的住房低于6600元/平米（含6600元）；一环与二环之间的住房低于6000元/平米（含6000元）；二环以外的住房低于4700元/平米（含4700元）为普通住宅的价格标准。高新技术开发区普通住房平均价格标准参照市区一环与二环之间的标准执行。

三、非普通住宅与普通住宅的区别

普通住宅与非普通住宅除了在认定标准上的区别外，较为重要的区别主要体现在交易环节的税费承担上：

1、契税

个人购买非普通住宅的，税率为4%；

个人购买普通住宅的，税率为3%；

2010年10月1日后个人购买普通住宅且为家庭唯一住房的，按1.5%征收；个人购买90平方米及以下普通住房且为家庭唯一住房的，按1%征收。

2、营业税及附加

营业税的税率为5%，加上城建税、教育费附件等，营业税的综合税率为5.6%。

个人购买普通住房或非普通住房不足5年转让的，按其转让收入全额征收营业税；

个人购买普通住房超过5年（含5年）转让的，免征营业税；

个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；

3、个人所得税

个人所得税按房屋销售收入减除房屋原值和合理费用后的余额作为纳税收入，税率为20%。不能提供完整、准确的房产原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按房屋销售收入的3%核定征收。房改房一律不得定率征收。

 个人销售自用5年以上，并且是家庭唯一住房取得的所得，免征个人所得税。

注：上述税费政策具有一定的时效性，个案详情可向房管局税务窗口咨询。

四、相关法律问题及建议

根据现行房地产政策，非普通住房较之普通住房需要缴纳较高的税费，而现行法律法规并没有对由此所产生的相关问题作出明确规定，因此，为了避免日后产生不必要的纠纷，上述相关问题应给予高度重视。笔者认为，具体可参考以下方式解决；

（一）在商品房买卖合同示范文本中统一规范

有人认为，关于非普通住宅的政策只是国家现阶段为了调控房地产市场所制定的政策，其具有不稳定性，不排除以后取消的可能性，因此，在示范文本中规定，没有太大必要。笔者认为，政策固然有其不稳定性，因此期望通过制定法律法规的方式解决上述问题是不可行和不现实的，但在国家相关政策未予调整前，在合同示范文本中对因非普通住房导致的税费承担问题予以明确约定，则可以有效弥补买受人相关知识欠缺的弊端，并更好的维护买受人利益。因此，笔者认为，通过在商品房买卖合同示范文本中对上述相关问题予以统一规范，具有可行性和必要性。

（二）在商品房买卖合同或房屋买卖合同（二手房）中明确约定

笔者认为，因面积误差导致房屋被认定为非普通住宅，主要涉及到以下两个问题：

1、退房问题

笔者认为，退房问题是关系到合同解除终止的重大问题，而面积误差导致房屋被认为为非普通住宅，从根本上说还是面积误差问题，双方当事人可按照面积误差的处理方式予以解决，而不宜一刀切允许当事人退房。但当事人双方有特别约定的除外。

2、税费承担问题

根据《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《营业税暂行条例》等相关法律法规的规定，房屋买受人为契税的纳税人，房屋出卖人为个人所得税和营业税的纳税人。因此，如果房屋买卖双方在合同中未明确约定相关税费由谁承担，则应依据上述法律规定确定税费的承担者，包括因房屋被认定为非普通住房而导致增加的税费。

（三）律师建议

房屋买卖双方如果对商品房或二手房是否为非普通住房，及由此带来的相关税费承担等有特殊要求的，双方应在商品房买卖合同或房屋买卖合同中对上述相关事宜作出明确约定，以利于双方利益的保护和合同的顺利履行。